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第三十四章 商业地产的布道者与社会活动家（第1页）

《商业地产布道者》

《房地产世界》2012年6月

作者：阿更

朱凌波喜欢别人称他老朱。

老朱的个身份近乎“商业地产布道者”

。

学的是金融，当过记者，出过诗集，最终回到协会平台和学院阵地。

他有两个头衔，其一是全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任，其二是亚太商业不动产学院院长，成立于2010年底，是目前国内一个成规模、长期型和专业化的培训商业人才的学院。

第二个身份，和中坤集团董事长黄怒波一样，同属地产界的知名诗人。

他的微博名叫“空想家朱凌波”

，出差途中游山玩水之余，不忘占诗数首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白头”

这样的诗意，也有“岁月横刀照来世，占破红尘度今生”

如斯的洒脱。

韵致高蹈，炉火精纯，确非等闲之辈能为。

老朱待人和善，颇有谦谦古君子之风，而敦厚之余，又有奇侠气。

其曾自证“我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家”

。

诗人苏历铭甚至评价：“朱凌波是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉”

，“本来可以成为贪污腐化的朱行长”

，但不安分的他在诗酒之余，致力探索自己的商业地产王国。

理论扎实、实战丰富的老朱，如今被媒体誉为“中国商业地产的布道者”

，这与他自己所述的“古学孔夫子，诲人不倦，游学四方；近学蔡元培，善才广言，纵横捭阖”

不谋而合。

而布道者和诗人的双重身份，更验证了他所书的“山间听风响，海上钓大鱼”

。

商业地产需要中长期资金介入

房地产世界：商业地产模式应该以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺销售，或者租售结合，您如何看待这种模式？

朱凌波：其实这并非开发商所愿。

目前，国内不少房地产企业正从住宅开发商向运营商转变。

开发商最需要钱的时候是商场做旺起来的前八年，由于资金短缺，小企业上不了市，做信托做REITs也没办法，借的资金利息也高，只能通过销售回笼资金。

房地产世界：从金融体系这一块看，我国做商业地产的资金来源情况如何？

朱凌波：我们目前的金融体系并不支持做商业地产。

由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。

商业地产需要长期资金，如银行的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，包括按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。

房地产世界：目前开发商融资的利息通常也比较高。