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第九 诉 讼 时 效02（第1页）

第九节　诉讼时效02

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3.一审判决

江苏省宜兴市人民法院一审认为：对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下，有约定从约定，没有约定的，如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。

本案应认定海德名园二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，理由如下：1.根据被告恒兴公司与被告紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议，会所属海德名园小区内配置的用房即配套用房，根据建设工程规划许可，该会所不能销售，故该会所显然不属于恒兴公司认为的是规划在商铺部分的。

2.从物价局核定海德名园商品房预售价格的材料看，一期恒兴公司申报列入的是每平方米15元的“物业房”

成本，而二期恒兴公司申报列入的是每平方米22.9元的“物业用房、会所”

成本，且二期先核定的多层第16、17、19幢小区配套明细表“物业用房、会所”

栏内还明确注有“会所1300平方米”

的内容。

从上述情况可以看出恒兴公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。

3.从会所列入商品房对外销售价格的金额分析，会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的，一期调取到的商品房预售价格核定材料仅有第5、6幢两幢楼的，该两幢楼经计算列入的金额为118965元，根据一期的房屋数量，一期列入商品房对外销售价格的物业用房成本远远大于该118965元。

二期调取到的6幢多层，3幢高层、小高层列入商品房对外销售价格的物业用房、会所成本经计算总计1067242元，根据二期的房屋数量，金额也明显大于该1067242元。

三期没有商品房预售价格的核定材料，销售价格中有无相应成本无法确定。

4.恒兴公司所列会所成本明细是其公司单方制作，金额无法完全确认，其公司主张的分摊方法更与事实不符。

例如根据恒兴公司提供的材料，二期的土地成本为58545113.69元，按恒兴公司的分摊方法，住宅应分摊45085447.81元，会所应分摊3476133.41元。

按物价局核定的地价实际住宅分摊了50228549.55元，多分摊了5143101.74元，住宅分摊的土地成本足以涵盖会所的土地成本。

因此对恒兴公司主张的成本分摊方法不予采信。

且会所是不得销售的房屋，在规费等费用上与商品房应有区别。

5.恒兴公司提供的土地分割证、图纸等不能证明会所属恒兴公司所有。

综上，再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本，应认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分，对会所的建设成本进行司法审价也无必要。

本案海德名园二期第26幢会所有争议的647.62平方米的房屋应属海德名园小区全体业主所有。

恒兴公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋，应支付参照租赁费用计算的损失。

按物业移交验收接管协议紫竹物业公司承接物业的时间是2008年10月30日，海德名园业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失，金额可按评估报告确定的标准计算。

因恒兴公司系连续占有使用会所，故本案未过诉讼时效。

损失计算至起诉之日共计803150元。

原告海德名园业委会要求紫竹物业公司承担赔偿责任于法无据，不予支持。

据此，江苏省宜兴市人民法院依照《物权法》第四条、第三十三条、第三十七条，《民法通则》第七十二条、第一百三十七条之规定，于2017年11月27日作出判决：一、宜兴市新街街道海德名园二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属海德名园小区全体业主所有；二、被告宜兴市恒兴置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会损失803150元；三、驳回原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会对被告南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司的诉讼请求。

4.上诉与二审判决

恒兴公司不服一审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉称：1.本案涉及两个不同的诉，被上诉人海德名园业委会在一审第二次开庭前增加确认所有权的诉请，与起诉时的财产损害赔偿属于不同法律关系，应另行起诉，不能在本案中增加，故一审程序违法。

2.其公司在一审中要求对案涉会所的建设成本是否分摊到海德名园商品房中进行审计，但一审法院未予准许，仅凭部分与客观事实有出入的表述，就认定会所的建设成本已分摊到商品房中，缺乏依据。

3.一审对会所的租金评估参照物业与会所不同，评估时并未考虑会所是在小区内部的特殊性，因此一审法院对于租赁费用的认定不当。