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万达 创造城市的神话（第1页）

万达：创造城市的神话

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万达的创新，就是把外国的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加了文化、娱乐、餐饮等内容，所有这些组合在一起就是万达的第三代商业地产城市综合体。

万达第三代产品还有一个要求就是零售业态租赁面积的比率不超过50%。

增加更多的酒楼、电影城、电玩城、健身中心等文化、体育、娱乐非零售业态，这也是今后的发展趋势。

在北京，我们有两个城市综合体。

其中，东边的万达广场在长安街东边，是北京CBD最好的位置，有中国第一个真正意义上的六星级酒店。

一个在北京长安街西延线西四环边上。

北京公司做了一个广告，叫作“一条长安街，两个万达广场”

，其实少说了一个，我们计划在长安街东部再做一个，到时就是“一条长安街，三个万达广场”

，这是我们的目标。

——王健林商业地产内部培训讲话

从2004年年末到2014年年初，我国商业全面对外开放近十年，我国商品市场也成为世界上竞争最激烈的市场，而零售市场又是其中最激烈的领域之一。

零售企业为了规避风险、提高竞争力，大多采取了多业态经营的模式。

何为业态？在清华大学职业经理人培训使用的教科书《连锁经营理论与实践》中可以找到答案：业态就是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。

自从外资零售企业进入中国后，对我国的业态发展产生了极大的推动作用。

如今，我国的零售行业已经形成多业态并存的状况，百货、超市、便利店、专业店、折扣店、仓储式商店等构成了流通行业的网络格局，基本上形成了以百货公司和超市两种业态为主的多层次、多形式、多功能的零售经营体系。

“万达广场就是城市中心”

，在万达集团的官方网站首页上，有这样一句话。

这句话中的“万达广场”

指的就是万达商业地产从2005年开始建设的第三代产品——城市综合体（HOPSCA），依照字面解释，就是包含酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐、休闲设施、公寓等的综合性建筑群，看上去更像一个缩小版的城市。

将这些业态组合在一起，有哪些好处呢？

首先，可以把写字楼、公寓销售出去，得到的现金流能减少整个项目的总投资，从而提高回报率；其次，酒店、商业、写字楼综合于一体，综合效益增加了，万达提出了一个口号叫作“月光经济效益”

，就是延长消费时间，刺激晚上消费，把经营的时间拉长。

这种综合体的模式受到了热烈欢迎，也提高了万达自身的投资回报。

因此，城市综合体开发成了万达核心竞争力的一个重要方面。