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新版序言（第1页）

新版序言

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从乡土中国到城市中国，是过去几十年中国一段波澜壮阔的当代史。

这段历史展现着工业化、城市化和现代化的进程，以前所未有的气魄改写了广袤的中华大地，影响着亿万人民的生活。

时间比较短暂，来得却格外猛烈，我们常常用“西方三百年，中国三十年”

来描述这段历史。

从新中国成立以来，我们大约经历了三次城市化浪潮。

第一次是“工业城市化”

浪潮。

上世纪50年代，在前苏联援建的156个工程带动下，开始中国工业化的步伐，建设了一批现代工业城市，吸引大量的农村年轻劳动力涌向城市，成为新中国第一代产业工人。

第二次是“乡村城市化”

浪潮。

上世纪80年代，在政府主导推动下，东部沿海地区涌现大量的乡镇企业，他们在村里的集体土地上建设工厂，由于产业层次低、技术水平差，环保意识弱，到处是“村村点火、户户冒烟”

，一幅“城不像城、乡不像乡”

的城市景象。

第三次是“园区城市化”

。

从1992年至今，随着深圳、珠海试验的开发区模式在全国推广，国家级、省级、市级的高新区、开发区、工业园铺天盖地，国家实施货币分房和加入WTO两大利好事件，是中国工业化和城市化的战略引擎，推动产业向园区集聚，人口向城市集结，财富向大城市和中心城市集中，这个阶段是中国城市化增长最快的时间，从1992年的27.63%增长到2014年的51.3%。

工作室成长恰恰在这最快的20年。

前10年探索城市化的微观层面，即房地产策划；后10年探索城市化的中观层面，即城市与区域、新城与园区的发展战略。

在探索的实践过程中，我们真实地体会到，推动中国“园区城市化”

存在着五个重要的力量。

其一是“城市经营”

的理念。

这是地方政府在没有充足资金的情况下，为了推动城市经济发展，以土地为核心经营资产的发展理念，这是中国“土地发展模式”

得以成功中最关键的要素。

其二是城市土地的资本化。

在土地市场化改革的条件下，地方政府通过实施“行政垄断性低价征地，低价出让工业用地、高价出让住宅和商业用地”

的策略，为吸引了全球产业转移和集聚创造了条件，对加快我国城市建设起到积极的推进作用。

这种“以土地谋发展”