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工作室观点（第1页）

工作室观点

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何谓城市运营商

“经营城市”

催生“城市运营商”

记者：城市经营时代的到来给房地产业带来哪些变化？城市经营时代的房地产企业出路在哪里？

王志纲：城市化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。

中国目前35%的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段，距离城市化水平达到70%，进入平稳期还有30%的发展空间。

由此看，今天的中国一直到2020或2025年将会是城市化高速发展的时期。

这期间，将有60%的人住进城市，住房的需求也越来越大，这为发展商带来大量机遇。

从宏观意义上讲，房地产还没有到走衰的时期。

但从微观层面看，只满足于产品打造、销售，只会做住宅，处于同一竞争层面的房地产企业的发展空间会越来越小，常规房地产开发模式的道路也将越来越窄。

房地产企业将加速分化，出路只有两条。

要么“上山”

走出广州，在全国性的大城市部署战略，辐射相关区域；要么“下乡”

，进驻二级、三级城市进行原始开发，星星之火亦可以燎原。

在这种格局下将出现一次房地产企业的真正洗牌，未来两三年，将出现房地产企业的大腕，它们可能不是那些做常规住宅开发的品牌企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。

现在的房地产企业格局是小国八百、诸侯三千，各自为政。

这就如在一个湖里挤满了几百条小船，谁都开不动。

这就需要一只城市运营商掌舵的大船，这样才能翻江倒海。

我认为，2003年到2004年，是城市运营的起步阶段，因而是产生城市运营商的大好时机。

但我相信，数量不会多，顶多只有1%的开发商能抓住这样的机遇。

记者：经营城市对发展商来说是一个新课题。

有些发展商已意识到这个机遇，但您认为一个城市在推动城市化进程的过程中，是否一定需要发展商作为城市运营商来辅助政府呢？城市运营商的出现能给城市经营起到哪些作用？

王志纲：运营城市不是政府发布行政命令就能推动的，必须要借助市场的力量。

而发展商则是市场中最活跃的因素，但是市长又不可能同时面对成百上千的开发商。

这时那些具有实力和市场运作能力的城市运营商可以承担承上启下的角色。

市长代表全局利益，城市运营商在体现城市总体战略和规划的基础上，调动各类发展商的积极性。

市长只有学会与市场跳双人舞，有效地借助企业的力量和市场化的运营方式才能真正启动城市经营，达到城市增值的目标。

同时，政府虽说是城市经营的主体之一，但不能既当运动员，又当裁判员。

否则要么强硬性指令，要么心有余而力不足，束手无策。

因此，在经营城市的过程中，政府要越来越重视市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。

从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”

的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。

“城市运营商”