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曲江的逻辑（第2页）

规划的52个商业项目被认领一空，可是，政府很快就发现，遇到的大多是以圈地为目的的投机分子、冒险客，他们拿到土地批文后，几乎没有一家全部交完钱，个别的几家只给了象征性的十分之一的钱就倒出土地。

当时全国各地一哄而上的“开发区”

碰到的各类忽悠故事，一样不缺地在曲江上演。

如今盛大辉煌的“大唐芙蓉园”

原来是“长安芙蓉园”

项目，思路相近，结局却相反。

项目清理时发现对方其实就是想倒地，承诺的5亿投资实际只有3000万元，最后项目以不到10万元一亩的价格从“实力雄厚的香港投资商”

落到一个小商人手中。

在旅游区成立之后六年中，曲江一共才融资6000万元，修一条半路。

曲江几乎变成“一锅炒来炒去，越炒越冷的剩饭”

。

以至于当段先念2002年接手的时候，账面上只有60万元，管委会几乎没钱过年。

段依仗曾任高新区副主任的资历，从高新区借来了200万元发工资。

如媒体后来所报道的一样，一般的城市开发思路是在土地出让金到位后，再去建设城市公共设施。

段先念的做法是先举债，建设城市公共设施，再出让土地回收土地的溢价。

从国开行获得25亿元贷款，从中国银行获得10亿元贷款，这35亿资金的注入，曲江才算有了活水，全盘皆活。

2003年底，大雁塔北广场开放，十万西安人涌到这里。

广场两侧是两万多平方米商业仿唐建筑，最贵的卖到每平米2.4万元，被抢购一空。

“大雁塔北广场5亿元投资，在开放的那一天就收回了”

。

段先念召开主任办公会议：曲江的所有土地在原有基础上每亩加50万元。

2004年底，地价升到每亩100万元……。

当后来的学习者在看到曲江动辄几十亿上百亿投资时感叹，发展文化产业最缺的是资金，你的钱从哪里来？怎么这么有钱？段先念说“我只在大雁塔北广场缺钱，后来就再没缺过钱，所以我不认为钱对我有多么重要，我们是因文化而富有。”

他的回答也对也不对。

市场上的确有足够的钱，但是关键是如何调动起来。

银行之所以能够给曲江贷款，并不只是因为这里的大雁塔，大雁塔一直都在那儿，而是因为他的商业模式，或者说城市经营的思路。

段先念自己也说，“为什么西安会出现领先全国的曲江现象，我觉得是将我将过去城市运营经验用到了文化领域”

。

他所说的过去，正是他担任西安高新区副主任期间操作紫薇田园都市项目的时候。

这个工作室策划的项目曾经是西安最初的大盘，位于高新区的长安科技产业园内，总占地面积2200亩，总建筑面积约180万平方米，可售面积约130万平方米，规划居住人口3万以上。

与一般大盘不同，市政府要求紫薇整个大盘必须同时开工，同时完工，相对于西安当时年销售量不过百万平米的市场来说，风险极大。

正是在这场超常规战役中，段先念尝到了城市运营的甜头。

为解决项目短期内大规模产品供应和总体购买力、综合销售能力不足之间的矛盾，工作室创造性地提出：一方面采取多家联合投资同时开发的模式“转移”