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附录 破解地产谜局（第2页）

这个时候重新出现了将近20年前潘石屹、冯仑他们空手道炒楼那个盛况。

楼价一天三涨，直到2010年春节，连三亚的酒店房价也炒到了几万块钱一晚，可谓全球最贵，简直不可思议。

在这个大背景下，三亚地产诱人的钱景，吸引了全中国的房地产商全部涌入海南。

这个时候地价能不贵吗？房价能够不贵吗？其实，三亚的表现，是中国房地产的一个放大，一个典型写照。

中国房地产超英、赶美，不少人认为房地产还会涨，但是很多清醒的老板，我们在私下沟通的时候，他们都对这种形势忧心忡忡，认为一个良性健康的房地产不应该这样的，这样的结果最后对于消费者对社会不利，对房地产商也不利，当然也许对某些投机者有利，但对投资者也是不利。

今天有些参与制造和抢房地产泡沫，也受到重创。

今天的中国比起20年前的中国，人均GDP从800美金到4000美金，而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海，人均GDP已经到一万美金，增加了十倍，在这个巨变的时代，人们除了吃住行以外更大的消费就是游、购、娱。

刚才姜奇平先生从专家角度谈了网上的地产销售，我认为这是一个金矿，尤其是在房地产的高烧过去之后，怎样提高附加值，提供服务，提供生活方式，是摆在房地产商面前，需要考虑的问题，可以很好地利用网络这个平台。

短短十年的时间，中国成为全球第一的出口大国，经济总量增长到仅次于美国，成为世界第二，中国在高速发展的同时，也成为全球巨大的消费市场，每天都不断上演很多传奇。

所以我认为海南不可能出现1993年的惨状，但是海南会受到这次调控的重大的影响。

现在很明显，狂热已经降温，这是海南的今昔。

海南有一种宿命，一直是中国房地产的风向标。

2010年初，此岛上的公寓房价天天涨，最高卖到17万一平方，据说现在也要7万一平方，只是有价无市。

房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆

下面谈第二个话题——地产的奥秘。

今天的中国，房地产可以说一直是个热门的话题，各方面的专家都要来这个圈子一试身手，而且颇受欢迎。

我曾遇到一个专门讲房地产的专家，一年可以赚几百万。

有些是代表地产商讲，有些地产商也常是演讲的主角，有段时间内很受媒体追捧，掌握了社会的话语权，让人觉得不够客观。

我讲房地产，主要是在趋势方面，相对超脱。

我们现在主要是研究未来城市发展、产业转型、休闲以及创新性产业相关联的不动产。

我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力，跟各个方面保持一点距离，尽量透过现象找到本质，这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。

首先分析一下当前中国地产的形势，也许有人听了不高兴，仅供参考。

今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。

很多人把这个当成经验和必然。

但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。

我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。

所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。

房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。

某一个周期可能是另外一个产业。

这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。

房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。

特别是2008、09年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过20天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币4万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。

第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。