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附录 破解地产谜局（第4页）

这个格局的潜台词，就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫，泡沫主要集中在房地产，要挤多少？打个比方，如果说有10万亿的泡沫，房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，房产的持有者，投资也好，投机也罢，也要扛三分之一。

也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样，死不了人。

最后的结果长痛不如短痛，所有人付出代价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候危机过去了，经济又会继续往前走。

这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。

所以我判定，这次房地产调控不是假的，是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去。

我们要保政权，这次调控把泡沫挤掉是条件。

我跟很多老板交流的时候，都告诉他们，你们应该抢收过冬，以时间换空间。

现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。

这是中国地产的现实需要，不是主观意志可扭转的。

不少地产老板还抱有幻想，认为政府要依赖房地产，最终还得放松。

但如果涉及到政权的根本，我想政府不会让步。

明天的奶酪在哪里？——危中有机

那么，面对房地产调控，明天的奶酪在哪里？下一步怎么走？

首先，我认为中国房地产从大格局上讲，还有比较好的黄金时段，至少十年。

因为这跟整个中国城市化有很大的关系。

大家知道，1993年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候，中国的城市化率不到15%，大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。

短短的将近20年不到，现在中国城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已经住下来，离开农村进入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。

这个巨大的流动和进城的人群，造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。

根据其它国家的发展经验，一个国家城市化率到30%的时候，是一个房地产的井喷期，到60%的时候，基本上就达到一个平稳期。

我们跟发达国家不同，美国城市化率为80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率几乎100%，中国城市化率60、70%基本上也快到顶了，但还会有一段发展时间，这个城市化的发展周期，也还有一二十年。

第二，在城市化率高速增长的前期，我们所追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。

比如说追求容积率、大盘，比房子卖的快、卖的多、卖的价高，追求暴利。

那么在后阶段，我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。

无论是对产品的追求，还是商业模式。

我觉得在这方面，龙湖地产是走得最稳健的。

记得16年前，当我在帮碧桂园的时候，所谓房地产就是盖房子，钢筋水泥。

不仅没有策划，规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。

大部分地产商都是包工头转过来的，只会简单地盖房子。

当时碧桂园之所以能成功，就是开了房地产不是“钢筋加水泥”

，而是“一种生活方式”

的先河。

当时几乎所有现在看来常规的动作，包括最基本的，项目策划、设计建造，园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。

今天这些能力是开发商入门的基本门槛，而房地产相关服务行业也十分成熟，房地产开发所需要任何的专业服务，都可以在市场上整合到。