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第二章 天都城纪事（第2页）

怎么办?要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。

既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么，这张白纸上应描绘怎样的图案呢?

根据王志纲工作室“跳出地产做地产”

的泛地产理论，要想把生地变熟地、麻布变锦缎，就必须先做旅游，后做房产，综合开发，滚动发展，通过超常思维、超大规模、超强力度的开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，建设成人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城和大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。

因此，这绝不是一个简单的项目，而是一座地地道道的21世纪的卫星城。

首先，要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据核心优势去整合各种隐性资源和显性资源，以最大限度地发挥项目具有的潜力。

在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应。

从长远看，这块生地由于其独特的地理位置和优越的自然环境，不仅有旅游和休闲度假的价值，更具有居住价值。

但如果就此，单一地开发旅游，未免有些不切实际，因为即使附加上休闲、度假的内容，短期内也不足以成功，只有再进一步开发房地产，才能最大限度地发挥地块的综合整体价值优势，保证投资利益。

简而言之，就是给余杭一个说法，打造一座城市。

具体应该怎么操作呢?

首先，要充分利用余杭的地理优势和政策优势，加快城乡一体化进程，让余杭主动向杭州靠拢，模糊与杭州之间的行政界限，造成与杭州经济一体化的既成事实。

同时，调整本地经济产业结构，改变区域条件和环境，提升区域形象，使经济进入快速发展通道，保持快速、可持续发展。

因此，无论是从战略还是从战术的角度，地块条件决定了该项目的开发早已不是一个孤零零的项目，而是综合的、整体的区域开发。

如果操作得当，它将是一个卫星城镇的规模，甚至是一个杭州副城的规模，整个工程建成后可入住人口12万，并能提供2000～8000个就业机会，将极大地推进余杭的城市化进程，实现余杭和杭州之间的经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展。

俯瞰杭州市周围，已很难再找到如此广阔的空间进行土地开发了，有了这片土地就有了整个开发战役成功的基础。

问题在于，大环境要做大文章，大规模的优势如何充分发挥出来?以规模优势降低成本只是基本手段，更重要的是如何与政府通力合作，使项目区域形象不同于一般的住宅小区。

至此，一个余杭市改革开放以来投资最大的项目——天都城渐渐露出了一角。

紧接着，就是怎样启动天都城的问题了。

按照王志纲工作室长期以来对人类居住行为的研究：人们对生活的追求有一个从浅至深、由表及里的过程，即观光、旅游、休闲、度假、最后是居家。

这五个阶段一般是循序渐进的。

观光、旅游，肯定会以杭州西湖和宋城集团的主题公园为核心，天都城没有优势。

但天都城环境优美，空气清新，恰恰可以作为人们休闲度假的地方。

确立了这个特色，距离居家就只有一步之遥了。

正是大旅游的多样性，给天都城提供了休闲度假市场这一切入点。

杭州市场的旅游项目多以观光为主，市场正呼唤一种以休闲为内容的向纵深开掘的旅游新形式。

从生活角度说，愈来愈高强度的生活和工作使人们愿意走出户外；对城市人来说，除了西湖，他们渴望新的休闲度假地；从发展的角度看，物质的丰富使人们对生命的健康状况更加关注，人们需要通过健康来实现生命理想，因此，体育产业作为新的经济增长点越来越受到重视，有着巨大的市场潜力和良好的市场前景，其中的体育休闲市场发展最为迅猛。

把天都城定位为一个休闲度假式的旅游项目，有几大优势：在做旅游的时候，它是旅游项目；在做房地产的时候，它是配套项目；它营造了优美的环境，为房地产开发奠定了基础；它与杭州现有的旅游项目具有差异性，满足了人们对旅游、休闲业的新要求——参与性强、个性化消费。

当旅游休闲项目使得市场和消费者对项目地块认同时，启动房地产就顺理成章了。

先用旅游、休闲带动人气，然后吃着碗里的、瞄着锅里的，为房地产的开发做好准备，最终带动整个区域板块的经济快速发展。

环环相扣，这就是启动天都城的基本思路。

基于这种思路，黄鹤山地块的旅游项目由天上人间乡村俱乐部（度假村）和欢乐四季郊野公园构成。

其中，欢乐四季郊野公园是为天上人间乡村俱乐部构筑的一个平台，为它提供优美的环境，包容性很强。

乡村俱乐部则是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时也是未来房地产的配套。

在王志纲工作室的策划报告里，一个崭新的城市被勾勒出来：欢乐四季公园、天都国际度假中心、青少年素质教育基地、香榭丽舍欢乐大街、天都文化体育广场、天都广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会，以及与之相配套的天都教育园区、商场、医院等，它集旅游景区、教育园区、数码社区于一体……