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如何做一个成功的开发商从广州华南板块之战谈起（第2页）

策划也随之体现为不同的分工，比如营销策划、广告策划等。

在诸多策划中，我认为，战略策划是第一位的，它是项目成功运作的源头，是决胜先机之所在。

简单地说，它是为项目开发制订科学的航海图，战略有了规划，任凭风吹浪打都不会迷失方向。

战略就是要回答项目企业所面临的四个基本问题：我是谁?我从哪里来?我现在在哪里?我要到哪里去?

——我是谁?古人云：“知人者智，自知者明；胜人者有力，自胜者强。”

企业在项目运作之前必须对自己有一个客观而全面地认识，知己知彼，方能百战不殆。

许多开发商忙于项目的实际运营，却常常忽略了对自身的分析和把脉；而策划人刚好相反，所谓旁观者清，我们搞策划的基本首要工作就是帮助开发商或企业家解答“我是谁”

的问题。

——我从哪里来?这个问题是要搞清楚企业的发展历史以及企业长期积累下来的企业文化和机制，从而使企业能够更好地对自身的优、劣因素进行扬弃，轻装前进。

同时，企业了解自身历史，也可以更加清楚地确定自己的核心能力和潜在优势。

——我现在在哪里?就是企业要对自身的现状和所处的环境有一个准确的分析和认识，从而有的放矢地确立自己的战略方向。

——我到哪里去?把前三个问题搞清楚之后，就可以确定企业和项目战略定位的问题了。

这也是令许多企业家头疼的问题。

这个方向和目标把握不好，就好像把成功的梯子搭在了错误的墙上——注定要陷入困境。

举个例子。

中国民营旅游业的第一旗舰即杭州宋城集团曾经是王志纲工作室的客户。

这家企业在1996年全国的主题公园市场一片萧条的时候，以再现《清明上河图》古风民俗的宋城一炮而红，并很快兴建了第二个规模更大的主题公园——杭州乐园。

这个杭州乐园集旅游、观光、休闲、娱乐、度假为一身，可谓应有尽有。

但这种大而全的定位很快带来了问题，从某种意义上说，多主题等于无主题，项目下一步往哪里走，宋城集团老总有些看不清楚了。

工作室介入项目以后，很快指出了杭州乐园所面临的胡子眉毛一把抓、十个手指按跳蚤的困境，并且根据消费者需求的普遍规律重新梳理了杭州乐园的资源，为宋城集团在战略上指明了方向。

按照工作室的理论，在杭州乐园的多主题当中，其实暗含着从旅游到观光、到休闲、到度假、再到居家的一个循序渐进的过程，最后的底牌是房地产，也就是工作室的泛地产理论。

故而，地处郊区的杭州乐园就不仅仅是游乐的概念、不仅仅是一个乐园，而是在泛地产的舞台上不断丰富的一座城市——天城。

天城，一座飞进未来的城市。

后来的实践证明，宋城集团这种别具一格的景观房产很快引领了市场潮流，把杭州城搅得风生水起。

在泛地产理论的引导下，宋城集团的发展又上了一个台阶。

可以说，工作室的介入是战略的介入，按宋城集团老总的话讲就是：“我们是一个原子核，工作室为我们发射了一颗中子，使我们的项目和企业有了原子核裂变的效应。”

时至今日，宋城集团在旅游休闲业和房地产业的道路上，已经与当年不可同日而语了。

由此可见，战略问题是企业发展过程中的关键问题，也是一个项目开发前的必修课。

但在实际运作中，由于战略通常不是一种连续的行为，所以常常引不起企业的足够重视。

但战术上错了还可以重来，战略上错了就免不了要全军覆没，这也是我们说有的房地产项目还没开工，其实就已经死了的原因。

对于发展商来说，在项目还是一张白纸之前，其战略层面的内涵和意义不可不察：越是大的项目，越需要战略的支撑。

永无止境的理念创新

在过剩经济时代，最重要的资源是创新，而在一切创新中，最根本的还是观念创新、理念创新、方法创新，任何一场房地产革命的背后都必定隐藏着新的理念、新的思维方式。

古人云：“问渠哪得清如水，为有源头活水来。”

说的正是这个道理。

在离杭州宋城集团并不太远的浙江余杭市，王志纲工作室的另一个项目——天都城，便是理念创新的典型例证。

与宋城项目不同的是，后者是一开始就接受了工作室的咨询，并且最终从一个不切实际的项目成为了一座实实在在的卫星城，从最初的八百亩的项目策划变成了占地七千余亩的区域策划。