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§房产抵押（第1页）

§房产抵押

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所谓房产抵押，是指用自有住房向相关机构做抵押以获取资金用于周转或消费的行为。

资料显示，房产抵押贷款中用途最多的是第二次购房（近30%），其他用途占比较高的依次为：企业经营、购车、留学与移民、装修、购置大众消费品等。

房产抵押的基本规定是：首先，房产抵押贷款的金额至少是5000元，最高额度不超过抵押房产评估价值的70%；贷款期限最长可达30年，“二手房”

为20年。

其次，因为用于申请抵押贷款的房产有自有房产和按揭房产两种，所以贷款额度也有不同。

不用说，自有房产的贷款比例更高。

最后是贷款利率。

房产抵押贷款利率，通常是按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率为基准，可以上浮10%至30%。

具体还款时，还贷方式有利随本清、按月还本付息等供选择。

房产抵押贷款中有许多是二次抵押，也叫按揭房产抵押。

顾名思义，这种房产原来因为办理过住房抵押贷款，并且按揭贷款尚未还清，仍然处于抵押给银行期间，现在因为融资需要再次办理抵押登记，以便能够获得第二次贷款。

根据《城市房地产抵押管理办法》规定，这时候你只能办理房产余额抵押，即银行能够贷给你的只是按揭贷款在当前市值下的增值部分。

例如，如果你的房产原值是100万元，原本按揭贷款50万元，按揭贷款本息余额60万元，房产目前的市场价值在120万元，融资机构允诺的贷款上限是70%，那么你最多还能贷120×70%-60=24（万元）。

这时候，你办理贷款时需要提供的证件有房产证和国有土地使用权证；办理二次抵押时，也不必经过原抵押权人（按揭银行）的书面同意，但需要把抵押情况告知新的抵押权人。

以我国第一家民间资本金融中介服务连锁机构福元运通为例，该公司就分别有“房产抵押（一抵）”

和“房产抵押（二抵）”

两种产品属于此类。

借款人申请房产抵押（一抵）时，可以也应该用房产做抵押担保，房产无房龄和面积大小方面的要求，但借款人年龄要在18至78岁，房产抵押欠款率不得超过50%；贷款额度在10万至500万元，贷款期限1至12个月，3个工作日内办理完毕，月利率1.20%至1.50%（加中介费在内约为2%），先息后本。

而如果是申请房产抵押（二抵），贷款数额、月利率相同，办理时间则需要5个工作日；而这时候由于房产是按揭贷款购买的，所以就无需担保也无法担保了。

总体来看，由于各地规定不同，有的地方只有“一抵”

，而有些地区则允许有“二抵”

。

通常是，“一抵”

的贷款利率较低，“二抵”

则要高一些。

这也是很好理解的，因为“二抵”

的成本和风险相比要高得多。

不用说，房产抵押贷款对房产的属性界定是非常宽泛的，既包括营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆、酒店等，也包括住宅。

所以在进行房产抵押贷款时，只要该产品没有特别注明必须是商用房抵押，那么即使你的经营场所或办公用房是租来的，你也可以用自己的个人房产做抵押来申请融资。

指出这一点非常重要。

因为许多小老板的个人资产和企业资产界限不清，会计账目不规范或者根本就没有账目，有的为了避税还故意少报资产或资产不入账。

在这种情况下，如果你用这些房产作抵押申请融资，成功率反而会高出许多，在审核通过时会“加分”