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65地产门道（第4页）

事实上，当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了，何止翻倍的增长。

木逢春见何总一直不说话，忐忑道：“何总，是不是我这ppt做的不成样子，毕竟我第一次独自完成这种推导，要不我再给您简单讲讲思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。

只是……售价这里似乎有一点不太合理。”

“是不是太高了？一下子比竞品提高2千元，我当时也有点没把握。”

木逢春嘀咕了一句。

童彤摇头：“我总感觉房价还会涨，你这个项目现在开始规划设计，起码一年以后才能拿到预售证，再推广入市，前后差不多两年，市场变化莫测。

说不定周边早不是那种价了。

你的分析数据里，最好能加上近期挂盘的地块信息，看看楼板价。

别以为你们买地贵，将来的地只会更贵更稀缺。

别家买了更贵的地，产品肯定要售价更高。

你们项目先天条件好，不能卖亏了。”

“那您说售价该定多少好呢？”

木逢春虚心请教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是说再加三千，卖到一万二？周边可还没有那么贵的高层住宅呢，快赶上别墅的价格了。”

“别墅可不挨着奥运场馆，也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。

你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销，这学校单看在帝都不算太顶尖，可朝阳区里已经算是很好的学校了。

你们项目正好在学区范围内，这可以加多点钱，另外就是这个地铁口，徒步500米方便到达。

还有四环一下来就是你们项目，去机场和进城开车交通也便利。”

“客户肯为这些再多加三千块么？”

童彤笑了：“我那可不是三千块的意思，是三万。

我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。

虽然或许容积率过高，规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高端项目。”

“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”

木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。

“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。

何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”

童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。

而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。

作者有话要说：继续周末的肥章，大家有空留言鼓励一下哈，营养液浇灌。

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