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我是谁（第2页）

所谓“上山”

，是指那些在区域市场已经做大的发展商向北京、上海这样的大城市进军。

就在几年前，还有人说房地产是一个地域性非常强的行业，但房地产既然是一个经济行为，它的发展必须遵循经济发展规律，必须尊重资本追逐利润的本质。

可以看到，大型房地产商必然走向跨地域经营的道路，全国性品牌开发商正浮出水面。

用不了多久，房地产业将有新的一批真正意义上的巨无霸浮出水面，北京、上海这样的城市必然会成为他们打造全国性品牌、扩大规模的兵家必争之地；而所谓的“下乡”

，则是指那些实力相对较弱的发展商转战二线、三线城市，照样也挣得钵满盆满。

但这上山和下乡两条路似乎都不是滨海公司的最佳选择。

“上山”

，滨海公司还不具备这样的实力，经验远远不够，核心能力也不在于此；“下乡”

，同样也不是滨海公司的强项，再者也没有这个必要。

就天津而言，刚刚崛起的滨海公司要想升级换代，要想在更高的层面横空出世，引导潮流，势必要寻找一条适合企业自身发展的第三种生存之路——那就是导入一种全新的地产业态和开发模式，而不是简单地跟常规的发展商们比住宅开发的小分。

正所谓时势造英雄。

任何一个行业的发展进程表明，大凡是一种全新的企业形态出现时，一定是企业的生存环境发生了深刻的变化，一定是社会的需求出现了新的可能。

多年来，工作室几乎和中国房地产市场的风风雨雨一路走来，回首既往，可以说，每一个成功的样板背后都蕴藏着时代的先机。

1994年广东顺德碧桂园一声炮响，开创了中国房地产从炒家时代到用家时代的先河，也让人们开始认识到策划的力量；1998年奥林匹克花园在广州呱呱坠地，从此以体育加房产的复合地产模式初露峥嵘，随后迅速在全国连锁，风头甚劲；2001年，由号称“中国地产的劳斯莱斯”

的星河湾和南国奥林匹克花园点燃的广州华南板块之战，让全国的房地产发展商们开了大盘时代的眼界，也让后人看到了由于市场的力量太强势，整个板块作为一个城市功能区的诸多不足之处。

而到了今天，工作室已经强烈地意识到，一个属于滨海公司的时代正悄悄走来，这个时代的背景就是城市化浪潮下的城市运营和城区开发。

其一，中国高速发展的城市化催生城区开发商，滨海公司的时代机遇恰在于此。

世界经验表明：城市化发展速度与城市化水平存在一定的关系，当城市化水平小于30%时，城市化速度较慢；当城市化水平处于30%～70%时，城市化进入高速发展时期；此后，城市化发展的速度放慢。

1997年底，我国城市化水平为29.9%，2000年城市化水平达到36.04%。

也就是说，在今后的一段时期内，我国进入城市化高速发展时期，这就意味着与城市化关联较大的投资开发型企业——城区开发商必将诞生，并且将得到迅速的成长。

其二，天津的城市化进程呼唤既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于二者之间的新型城区开发商。

仔细观察天津的城市空间形态，可以看出重点发展的天津市区和滨海新区，不是像北京采用摊大饼的城市形态。

但由于天津市区和滨海新区之间的距离空间太远，彼此间的互动较弱，滨海新区不能延续天津市区的历史，从而形成了两个城区的发展被割裂。

因此，尽管1992年起至今的十年间是中国城市化发展最快的阶段，但天津的城市化水平却明显滞后。

但这种滞后也为滨海公司的后来居上提供了广阔的空间。

天津目前这种落后于其他城市的状况所产生的“洼地效应”