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我是谁（第3页）

，恰恰在中国经济新一轮发展中为天津创造了更多的机会。

天津市的外环内外有大量、完整、成片的土地储备，为滨海公司成为“城区开发商”

创造了必要的条件。

其三，天津的房地产市场发育尚不成熟，尚未引起国内地产巨头的充分重视，为滨海公司的跨越式发展创造了机会。

当地的许多发展商对房地产开发的认识还停留在住宅和商业物业的开发上，这种思维惯性使得许多企业把精力集中在致力于住宅小区的投资与开发，而不像广东、上海或北京的一些房地产开发商已开始意识到未来的房地产开发重镇将是城区的开发，纷纷投入巨资进行大量土地储备。

天津市的房地产市场状况和房地产企业的水平，客观上为滨海公司成为城区开发商提供了很大的空间和机会。

其四，特有的政府资源优势使滨海公司更容易贴近、借助天津城市化的发展趋势。

在此条件下，利用这一特有的政府资源优势，通过企业自身拆借资金或动态占用部分建设资金，为城市修建新城区的道路和基础设施建设，获得道路周边大量的土地补偿，并优先控制新城区的土地，形成“以路换地”

的运营模式。

伴随着基础设施的开发，获得的土地将会不断增值，形成企业的收益。

此外，梅江南项目的运作可看作是滨海公司“准城区”

的开发尝试，通过梅江南项目的运作，采用市政基础设施建设换取周边土地的方法，获得了大量、完整的成片土地。

梅江南采取城区开发的企业运营模式，对3300亩土地进行统一规划、统一设计、分期开发。

尽管由于企业发展的历史原因，整个项目的规划和设计并不十分理想，没有按照城区空间的尺度去思考和规划，而是按照大的房地产社区的尺度进行规划设计，但这些经验毕竟为滨海公司的后期发展奠定了良好的基础，也使得滨海公司具备了成为城区开发商的可能性。

滨海公司的跨越式发展关键在于能否睬准天津城市化的节拍。

因此，它的发展定位既不同于政府这样的土地一级开发商，也不同于直接开发大盘、面向市场的二级开发商，而是那种承政府之上、启市场之下的土地一级半开发商，倒有些像国外的土地整治商。

那么他到底是谁呢？为了便于大多数人的理解，工作室把这种带有浓厚中国特色的城区开发商称之为“城市运营商”

。

城市运营商的出现解决了政府和市场两方面的问题。

首先，政府固然是城市经营的主体，但在具体的运营过程中，往往既当运动员，又当裁判员，要么硬性指令，结果事与愿违，得不偿失，要么心有余而力不足，面对市场束手无策。

因此，在经营城市的过程中，政府需要借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。

另一方面，纯粹市场型的开发商又肯定要以市场和自身利益为导向，无法兼顾到城市的长远发展和政府的宏观目标，也不可能担当起配合政府城市运营的重任，华南板块就是发生在南中国的典型例子。

值此，经过工作室两个多月的努力，一幅全新的画卷展现在正处在三岔路口的滨海公司的眼前，理念上的“城市运营商”

已经初具雏形。

然而，钢铁到底是怎样炼成的呢？城市运营商与传统的房地产开发商的运作机制到底有何不同呢？对于迫切需要上台阶的滨海公司来说，理念上的廓清离真正的转型还有很远的距离，还需要到实践中不断去摸索、感悟城市运营商的真正内涵，否则，一切美好的蓝图都只是大而不当的纸上谈兵。