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第二篇 弄潮深圳（第2页）

，他们各有自己的运作方式。

归隐深圳

1996年秋天，中国的改革开放已进入第18个年头，经济学家们称之为进入改革中期，虽然还有许多问题需要突破，而且这突破除了要选择领域上的突破口外，还要选择地域上的突破口，但王志纲还是深深地感到，广东作为中国市场经济的“报春花“的历史使命已经结束了。

1992年小平南巡的时候，王志纲曾与新华社老社长穆青合作，在那篇气势恢宏的《风帆起珠江》里为这朵“报春花”

摇旗呐喊。

4年过去了，历史老人将要再作出什么样的安排呢?

王志纲需要新的探索，王志纲工作室吸取营养的土壤也需要更加广博。

因此，面对摆在案头的来自全国各地的邀请函，王志纲对他的助手华杉说：“咱们走一走吧”

。

这一走，历时一个月，从东北到北京，从北京到上海，从上海到西北，从西北到西南，最后还到了香港。

这一走，交游也甚广，从刚刚起步的小企业，到雄据一方的大财团，还有誓超李嘉诚的“香江大鳄”

。

企业家们唯恐疏漏分毫地向策划家介绍自己的现状和计划，王志纲在把脉问诊的同时，也在脑海里飞快地编织着中国最新最活的经济形势图。

后来的事实证明，对这些第一手资料的提炼、整合，对指导王志纲工作室下一阶段的工作意义重大。

回到广州后，王志纲接待的第一批客人，是来自深圳市统计信息局房地产研究中心的总经理茅魏先生一行。

他们殷切地邀请王志纲，与深圳市著名的地产商“万科股份有限公司”

董事长王石一起，担任主讲人，到深圳进行一次房地产专题学术演讲。

正是巡游归来，有话要说，王志纲欣然应邀前往。

1996年11月25日，在深圳银湖旅游中心的银湖会堂，面对400多位深圳和香港两地的房地产开发商和中介机构负责人，王志纲作了题为《中国房地产大趋势》的演讲：

房地产市场历来是我工作室关注的重点。

从90年代初至今几年时间里，我们看到房地产市场走过了三个阶段。

第一个阶段是91到93年的炒家市场，几乎沾上房地产的过就意味着暴利，操作却是“击鼓传花“式的，客户绝大多数是投机商，而且是大投机商，房子怎么盖在他们心目中是很次要的问题。

1993年下半年银根紧缩，投机商一下子都没有了，房地产市场进入第二个阶段，我们称之为“用家市场”

，面对越来越挑剔的“准业主”

，开发商从关注地段、朝向、户型，到着力营造社区环境，引进物业管理。

其实这些原本都是教科书上的东西，但中国的房地产市场确实是走过了一些弯路之后才走上了这条早已铺好的正轨，才懂得这些东西的。

这一层面上的竞争很快白热化，一些开发商开始谋求“跳出地产做地产”

，房地产市场由此进入第三阶段，我们称之为“概念市场”

。

这一阶段萌芽于1994年，兴盛于1996年。

所谓“概念市场”

，是谋求做出房地产项目的个性，以达到“物以类聚，人以群分”

的效果。

“概念市场”

的根本是概念开发，我们也称之为理念设计。

何为理念设计?