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第二篇 弄潮深圳（第3页）

举例来说，当我要从事这个地产开发项目时，我为什么要选这个区域?为什么要选择这种类型?为什么要选择这种开发方式?要解决这些问题，就必须对当地整个情况，不仅进行动态的把握，而且进行辩证的把握，然后把它们整合起来，为我所用，才能升华为一个理念。

这理念的具体表现形式，是公寓，是安居工程，是写字楼，是康乐中心，或是会所，都元所谓。

建筑只是表现形式，理念才是灵魂。

有了这个理念，才能掌握住这个灵魂，才容易找准目标市场。

当年乾隆皇帝下江南，做了一个梦，梦到了一座颇具江南特色、巧夺天工的偌大园林。

乾隆皇帝醒来后，招来工匠，向他们讲述梦中的幻景，描述园林的模样——这就是所谓“理念设计”

。

工匠们听了乾隆皇帝“说戏”

之后，才去搞建筑设计，用建筑语言来表达出乾隆皇帝梦中的意境，把梦想变成现实。

这就成了史称“千古名园“的圆名园。

又如秦始皇到东海游玩，看到了虚无缥纱的海市唇搂，于是产生了一个类似于海市蜃楼的理念，后来才有可以这个理念为依据的千古绝唱——阿房宫。

我们现在的房地产开发，同这两个故事有同样的道理。

我们要做这个项目，在搞建筑设计之前，应该对所有的市场要素进行整合，再加以提炼，就象缫丝女工缫丝一样，把线头牵出绕起，“顺藤摸瓜”

，抓住神韵；此后才是建筑设计，建筑设计之后才是开发、拓展、包装、营造、销售。

有了“理念“这个前提，在后来的过程当中，才不会处于被动局面。

在历时两小时有理论、有案例的演讲之后，王志纲又现场回答了房地产商们的提问。

问：围绕“1997香港回归”

这个主题，深圳房地产如何做文章？

答：如果谈炒作，“1997概念”

是千载难逢的；如果讲效益回报，我估计1997以前效益回报可能要大些，1997以后可能反而小些。

恰如京九铁路，我对阜阳的同志讲，在通车以前，阜阳可能比现在还热闹十倍。

他们说，是啊，你怎么知道的?我说，通理很简单，那时人们还不知道这条铁路的开通究竟能给当地带来什么，因此“山阴通上，应接不暇”

，这只是一种“虚热”

。

此时，你们如能抓住这个理念炒作，也许能占住一个舞台或阵地，为下一步打一个基础。

“1997香港回归”

，这是京九铁路难于相比的，其效益是它的千万倍。

但根据我的直觉和经验，众商家如果想在1997上做文章，不妨做在，1997之前，争取在市场结构上利用“虚”

热潮打一个“实”

基础。

这样，1997年以后，即使没有那般虚热，但也有“实效应”

。

问：房地产宏观调控还要持续多久?

答：严格地说，房地产现在已不存在过硬的宏观调控了。

开发商往往有一种不正确的心理，把偶然当必然，把狂潮当**，把1992年、1993年当正常，把现在当反常，也就是把偶然当必然了。

1992年——1993年时，房地产市场刚刚启动，法规尚不健全，东西南北中，一起往前冲，大家进入炒家市场，没有考虑用家市场，所以这个过程肯定是要被调整的。