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关于中国的市场（第2页）

很多介入其间的人，根本不懂什么叫房地产，什么叫红线图、蓝线图、容积率，房地产商的注意力和兴奋点都集中在如何搞到地皮，然后迅速转手下家，留下利润，推脱风险。

大家忙于“击鼓传花”

而无人考虑后果。

到了1993年，宏观一紧缩，很多“鱼虾”

都晒死在河滩上，炒家阶段结束了。

但炒家市场的后遗症迅速暴露——许多地产商发觉，鼓声骤停之时，自己手中还握有或多或少的花束（地皮），却没有下家来接手，开发商也没有真正投入开发的心理准备，大量房地产商被淘汰出局。

（二）用家市场阶段（1993年下半年一1996年）

在经历了炒家市场大起大落的波折之后，部分房地产商开始冷静地正视自己面临的形势。

此时，中国的房地产市场进入了转型期，市场需求发生了根本性的转变，消费者已经逐步突破了只为栖息而买房的低层次消费需求。

因此，“给你一个五星级的家”

的广告语得以迅速流传。

另一方面；“用家”

与“炒家”

也不一样，炒家关心的是过程，而不是结果；用家关心的是结果，而不是过程。

房地产商但凡认清这一点，先行一步的，都获得了成功。

房地产业走入正轨，充分体现出用家市场阶段的两大特征：1、房地产商掘弃了作为炒家的赌博心理，开始潜心地按照房地产开发的规则操作，从而提高了房地产业的成熟度；2、市场日益向名牌集中。

同样的地点、同样的设计，消费者在选择的过程中更多的是考虑这物业由哪家公司开发，由哪家公司设计，由哪家公司施工，由哪家公司代理，由哪家公司负责物业管理。

可以说，房地产开发商的品牌、信誉、实力等因素日益成为影响消费者购买行为的重要因素。

（三）概念地产阶段（1996年至今）

在这个阶段，已经不是简单地盖房子了，所以我经常讲“地产不是钢筋加水泥”

。

人类有70%的活动在室内进行，房屋的功能已经不仅仅是为人们提供一个栖息、活动的场所。

作为载体，它承载着错综复杂的信息，呈现出人们的情趣、喜好、生活方式、身份、地位、观念、社交等多元的意识形态和行为方式。

在今天，还出现了一个趋势，一些人可能会拥有3套、5套房子，在这种情况下，房地产商就要根据不同的消费趋向，不同的消费层，赋予它一个非常到位的概念、一个出色的理念，并用建筑语言去“阐述”

这个概念和理念，这样营造出来的房地产市场，其可靠性就非常大，升值的潜力也非常大。

我正在策划的一些项目，包括股份制医院——专门针对老板阶层的“人体大修厂，生命加油站”

，专门针对老人的带有疗养院性质的“夕阳工程”

，等等这些，都属于广义的房地产概念。

如果能把广义的房地产概念做到传神、到位，那么稳操胜券的机率就很大。

在概念地产阶段，有几个概念特别值得重视：

1、地域概念——同的地域，其房地产市场呈现出不同的特征，例如深圳市的住宅约90%为个人购买，广州市的住宅约85%为个人购买，北京市的住宅约70%为集团购买；

2、文化板块概念——市场经济发展的趋势已不仅是各企业之间的竞争，企业竞争背后隐藏着更深层次的、不同文化板块之间的竞争。

表现较典型的是珠海市。

多年以来，珠海市的房地产一直处于低迷状态，传统的操作方式已无法刺激消费者的兴奋点。

前一时期，珠海市几家房地产开发商和代理商，联手推出“珠海板块”