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第五章 站在中国看华南（第3页）

买家无疑将是这场竞争最后、最大的赢家!

华南板块拒绝价格战

价格是市场竞争中较敏感的因素，但它不是唯一的；供过于求导致价格竞争也是重要的市场规律，但它也不是唯一的。

我们必须对华南板块的竞争进行多角度、多层次的分析。

有什么样的消费者就有什么样的市场，就有什么样的产品或项目，就有什么样的发展商。

当下，我认为最重要的因素是华南板块将针对哪些买家?这些买家要的是什么?

首先，仔细分析我们就会发现，相对于广州其他区域板块，华南板块面对的消费主体将是二次、三次甚至多次置业者，对于有着“成熟理性的消费经验”

的这一消费群来说，价格当然重要，但绝对不是首要考虑因素，如果没有比其他板块更好的规划设计和景观配套，一味靠低价是难以取得他们的青睐的，到头来难免会出现“热脸贴在冷屁股”

的尴尬!

其次，正如前文所说，华南板块竞争的焦点在于创新、品质和可持续性，这三者都是与价格战背道而驰的。

再次，发展商的层次、水准决定了其市场行为的层次、水准。

无论是华南碧桂园、奥林匹克花园、合生创展、还是新进广州的中山雅居乐，它们在原区域的开发项目价格水平均是同区位中的上层。

到华南板块来的发展商都是实力雄厚的房地产“巨无霸”

，他们都是为了“夺冠”

并做好充分准备才来的。

从以往的“案底”

看，他们均没有打价格战的前科，一般不会取“杀鸡取卵”

、“打一枪换一个地方”

等下策。

还有，华南板块全是大盘，大盘的开发需要持续5～10年甚至更长的周期。

发展商无不在为预留管线、长远经营而积极布局。

在这种情况下，最怕的就是一开场就拿出价格“杀手锏”

，这样做无异于自断后路，害人不利己。

另外，虽说华南板块都是上千亩的大盘，但实际上每年的开发量有限。

发展商也会根据市场供需状况和自己的实力对每年的开发量进行动态调整，不会盲目增加投入。

最后，政府主管部门越来越严的土地管理政策也在起作用。

目前，要在南村、钟村一带拿地，门槛已经大大提高了。

这些都是制约价格战的有力因素。

华南板块价格竞争的三种情形

一般在两种情形下会出现价格战：一种是整个行业平均利润率较高时，新进者或占据优势地位者均会以低价格作为入市或提高竞争门槛的手段，例如，彩电行业早期打价格战就是这种情况；另一种情况则是行业整体上出现创新能力不足，市场份额和价格成为竞争的主要手段。

家电业近年出现的价格战就是这种情况。

这两种情况都不是华南板块的实际情况。

以上看法有三种例外的情形：一是楼市出现大的波动，像金融风暴或是宏观经济政策重大调整等不可抗力，对楼市产生整体性的影响，那将不是华南板块能独自面对的局面；二是广东人做生意讲究赚头蚀尾，即使有价格调整也只会是在尾盘销售——在新一期开盘前，发展商往往降价处理上一期的尾货，这是正常行为；三是发展商的开发水平跟不上整个板块的发展，在竞争力不足的情况下降价抛售。

这种情况只有短期和局部的干扰，对于真正高素质的楼盘不会有大的影响。

广州经济一直保持较高的发展速度，作为华南地区的经济重心，广州的价值将会逐步地凸现，华南板块作为未来的城市新中心，将是整个广州新规划和城市发展的最大受益者之一，具有极大的升值潜力。

从微观的房地产营销规律来看，开发商多采用“下要保底上不封顶”

的策略，即开始时，在产品的规划、设计等方面做精做细、达到国际一流的基础上，只要有微利即可，但价格一定要高走；随着产品的逐步开发，品牌的不断打造，给人以全新的社区文化、全新的生活方式，人们对产品的认同也会步步深化，从而使其价值不断体现。

所以，在华南板块，大规模、群体性的价格战将很难出现，当然不排除个别“不合格、混进运动场的选手”

急红眼会产生抛楼、套现等短期行为，但这是“清理江湖”