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第十章 为什么是星河湾（第4页）

1994年，当我们为碧桂园做策划的时候，碧桂园老板看着邻近祈福新村盛况空前的热销场面，曾不无担心地说：“祈福做得这么大，我们还有机会吗?”

1998年，广州奥林匹克花园开盘前夕，郭梓文看着热火朝天的广州碧桂园和丽江花园也表示忧心：“供应量这么大，消费者还会追捧洛溪板块吗?”

嗣后，他们都用自己的创新实践战胜了原有的担心，都取得了意想不到的成功。

碧桂园从一个碧桂园裂变为五个碧桂园，奥园也从一个奥园连锁为五个奥园。

由此可见，不是没有市场，而是缺创新的理念和产品。

市场是做出来的，不是算出来的。

竞争不可怕，高空置率也不可怕。

机会与幸运无时不在，但机会和幸运只会降临在有头脑、有准备、勇于创新的强者身上。

第三，对木桶理论的修正。

关于企业竞争力，传统的木桶理论是这样说的：一个木桶装水的多少不是取决于它的长板，而是取决于最短板，要想让木桶盛更多的水，首先要补齐短板。

按此理论，星河湾的短板是没品牌、没专业队伍、没经验。

在强手如林的华南板块，最佳的选择就是退出。

但星河湾没这么做。

它首先找到自己的长板，星河湾的长板是什么?很明显，实力、决心和亲历亲为、心无旁骛的精神。

至于短板，如没有经验，可以找一流的策略公司作外脑，专业机构可以找国际上一流的建筑、规划、园林、物业管理等公司。

海纳百川，有容乃大，市场上优秀的资源很多，关键是怎么去整合。

实践证明，真正的企业发展、项目成功不是截长补短，而在于怎么整合资源；企业及项目的成败往往不在于最短木块，而是取决于怎样按照最长、最高的木块，即企业的核心优势和潜在能力来调动各种资源，使其释放出最大的能量来。

第四，策略高于一切。

在房地产开发中，选择何种策略，一是取决于市场的成熟程度，二是取决于发展商的实力、资源和手段。

只有确定了科学可行的策略，然后才是具体怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。

所以，很多发展商来找我们时，都沉迷于园林怎么做、户型怎么做等技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略，这是很多开发商不能不警醒的。

尤其是大盘开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱。

如果说小盘开发是独奏曲的话，那么，大盘开发则是一阕波澜壮阔的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，注意什么时段采取什么样的策略。

总之，大盘开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。

第五，“大象的游戏”

开始了。

星河湾主观上的高起点开发，客观上必然导致整个房地产市场投资门槛的提高，其一步到位与国际对接的标准不仅迫使其他楼盘一再修改规划、加大竞争筹码，更意味着一个时代——四两拨千斤甚至空手套白狼的投机和炒作的时代，一去不复返了，房地产的游戏规则因此将发生深刻的变化。

强者愈强，弱者愈弱。

未来的中国房地产市场必将像西方发达国家和地区一样，出现由若干家强势发展商主导市场的局面，一些实力弱、管理不规范、靠投机取巧生存的中小型发展商将被淘汰出局，马太效应（强者愈强、弱者愈弱的两极分化）表现得将更加明显。

像目前的华南板块，基本上形成了以星河湾、华南新城、南国奥林匹克花园、锦绣香江和华南碧桂园等几大项目纵横驰骋的格局，正呈现出强强争雄的趋势来。

当然，资金不是决定实力的唯一标准，多不一定强，少也未必弱。

中小型发展商眼下的关键是要转变思路，认清形势，找出自身差距和问题所在，加强学习，尽快进步。

未来的房地产市场将是航空母舰和小舢板互动共存的市场，交战双方各有各的优势和劣势。

可以说，中国房地产市场出现强者主导市场、马太效应张扬之日，也是市场规范、透明、理性发展之时。

星河湾的上市和华南板块的崛起，预示着广州楼市“大象的游戏”

开始了。