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如何做一个成功的开发商从广州华南板块之战谈起（第1页）

如何做一个成功的开发商——从广州华南板块之战谈起

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2001年3月份以来，迄今为止中国竞争最激烈的一场房地产开发大战在广州城郊拉开了帷幕，竞争的焦点集中在广州番禺区南村附近的一块两万余亩的地块上，由于其位于广州新建设的华南快速干道两侧，业界称之为“华南板块”

。

作为郊区大盘开发的重地，“珠三角”

最有实力的八家发展商纷纷来此圈地，动辄上千甚至是几千亩。

随着广州的南扩，华南板块作为未来新城市中心的居住生活区，尽管很多公共设施还没有配套，但发展商为了抢占商战的制高点，都不约而同地会师于此，一场前所未有、短兵相接的遭遇战打响了。

华南板块之所以受到社会各界的高度关注，不仅在于其大盘林立、高手云集，更在于它所面临的两重处境：首先是“民族矛盾”

，即华南板块能否从全面竞争的广州楼市中脱颖而出，形成一个超强磁场；其次是“阶级矛盾”

，是板块内部发展商之间的角逐。

业界资深人士对华南板块的走势莫衷一是，但乐观的人不多。

因此，当我们提出“中国楼市看广东，广东楼市看华南”

的说法时，在此后相当长的一段时间里，华南板块各发展商的一举一动都成了媒体争相报道的话题。

第一个掀起盖头的，是2001年4月28日开盘的星河湾。

有意思的是，这个项目背后的开发商此前并没有做大型房地产的经验，第一次尝试就不惜工本，八九个亿资金打造的三十多万平方米的现楼现房一次推出，结果“五一”

期间火暴羊城，大概有十几万人前来参观看楼，创下中国房地产观楼热潮的最高记录，也为华南板块开了个好头。

星河湾的推出，以近乎完美的规划设计、园林景观和施工质量，一改以往郊区大盘开发低价位、低档次的旧例，为新广州城市化扩张提供了一个令人难忘的亮点，从而提高了区域竞争的标杆，迫使其他发展商都纷纷调整了自己的竞争策略和设计方案。

星河湾打响了华南板块战役的第一枪。

它的异军突起还给世人留下了一个超级悬念：一个名不见经传的业界后辈小生，如何能在强手如林的巨人对垒中一鸣惊人、占尽先机呢?两个月后，八大巨头之一的南国奥林匹克花园也将粉墨登场，以房地产与体育健康产业嫁接的思路和手段来迎接市场的挑战，并且融入社区高尔夫环境和文化，以增强项目的内涵和品位。

奥林匹克花园的快速崛起证明了复合概念地产的生命力。

透过华南板块的较量，我们可以看到，中国房地产业的竞争发展到今天，已经不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争——企业全局性的战略思路与经营模式的竞争。

一言以蔽之，今天中国房地产的竞争，是开发策略和开发模式的竞争。

在房地产开发中，我们常常看到这样的现象：有的项目虽然还没有启动，但却已经占尽了先机，注定是个健康活泼的孩子；而有的项目从一开始就要被淘汰，它只能在错误的泥潭里越陷越深。

正如《孙子兵法》一开篇就讲到的，“夫未战而庙算胜者，得算多也”

。

什么是庙算?对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，它在很大程度上决定了项目的成败。

纵观中国房地产的市场化进程，各路英雄如过江之鲫，你方唱罢我登场。

开发商从一个板块杀到另一个板块，从城市中心杀到郊区，从地方杀向全国。

有的人奇迹般崛起，又泡沫般消失；有的人在偶然中成功，又在必然中越走越稳；有的人昨天还是名不见经传的无名之辈，转眼已是业界举足轻重的选手；有的人却正在悄悄地退出历史的舞台。

市场经济的规律告诉我们：永远有新生，永远有死亡。

那么，在这新生与死亡的轮回背后，在成功与失败的交替背后，有没有经验和规律可循呢?

战略至上

今天的房地产开发早已不是一般意义上的盖房子、卖房子了，逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，这是房地产竞争的必然，也是市场行为与城市化进程的合拍。

城市中心区的小盘只要产品到位、账算得过来、有一两个新鲜的卖点，就足够了，策划的意义也显得不那么重要；但像华南板块或洛溪板块这样的地方，发展商不仅要关注图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，项目的前期策划，就是生死攸关的事情了。

有句英格兰谚语说：对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。

由于房地产业的特殊性，策划与之结下了不解之缘。