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第三章 迎接泛地产时代的到来（第2页）

1995年，碧桂园用学校带动社区开发由此催生了概念地产；1998年，王志纲工作室参与金业中华养生园项目的设计，在“跳出地产做地产”

的思路指导下，对复合概念地产及泛地产理论的初探，并由此形成了基本的结构和框架；广州奥林匹克花园通过对这些理论和思路的演绎获得了极大的成功，同时完成了研究成果市场化的中试过程；以后金业集团、中体产业与华新国际强强联合，工作室作为外脑机构加入，将以这些理论和实践为基础推出“奥龙计划”

并将其作为一场大的战役全力投入，可能会催生出全新的生命，为蓬勃的中国房地产业注入新的活力。

泛地产理论的宏观背景

泛地产概念并不是空穴来风。

泛地产时代的到来与中国特定的社会经济发展背景息息相关。

在这个特定的社会背景下，政府因素、消费者因素以及开发商因素相互作用，共同推动了泛地产时代的来临。

泛地产时代到来的宏观背景是：

——国家住宅产业化政策的有力拉动；

——房地产市场化进程的日益加速；

——政府的社会保障、城市配套支持力度不够；

——空前激烈的同质化竞争；

——消费者需求日益多元化；

——许多与人们生活直接相关的产业（如教育、体育、健康、文化服务等）发育不足。

具体而言：

第一，泛地产是中国特殊的历史与社会背景的产物。

在中国房地产市场开放之初，开发商是以短期行为心理介入房地产的，谁有关系能从政府拿到土地、能从银行融到资金，谁就能当开发商（国外则是从房产、动产到不动产，房地产开发是长期行为）。

因而，当炒家阶段一结束，开发商手里就沉淀了大量的资金与土地，而资金与土地牵扯到的是银行与政府的利益。

首先是政府对房地产的干预使开发商被迫成为“政府”

——房地产开发要照顾到各方因素，要容纳许多政府给加进来的内容，因而其开发比较“泛”

；其次，由于许多开发商是靠银行的资金来开发，因此，它一旦被套牢，就必须想尽一切办法盘活存量，被迫当上酒店经营者、主题公园经营者、大商场的经营者、学校的老板等。

从某种意义上说，在中国当一个房地产开发商，涉猎的领域要比国外广得多，难度也比国外大得多。

第二，泛地产是区域、城市开发的需求与开发商能量积累的必然结果。

随着中国经济进入百舸争流的“诸侯经济时代”

，在全国上下一哄而起的“开发区热”

归于沉寂之后，各区域、各城市都在寻求经济发展的新增长点、突破点和引爆点。

很多地方政府对单纯的房地产开发已不感兴趣，一些有实力、有眼光的开发商已开始把单纯的项目开发上升到产业引爆、区域带动的高度与政府对话，推行一种企业得利、政府得名（政绩）的“政企双赢”

模式。

经过改革开放以来二十年的发展，许多开发商由小到大，由蝌蚪到青蛙，也已具备了作为区域经济“领头羊”

的规模、实力与品牌，有能力承担起原来由政府才能推进的产业或区域开发项目。

所以，房地产开发商在区域开发中是可以大有作为的。

区域开发具有规模大的特点，这就需要房地产商具有整合各种相关资源的眼光与能力。

一切凡是可以为己所用的资源，都可以被整合到房地产开发过程中来，为房地产开发服务，同时也为区域开发贡献力量，房地产商要放宽眼界，广泛地整合教育、旅游、体育、养生、休闲与健康等产业要素，而这种整合过程，事实上就是泛地产战略的实施过程。

于是，随着区域开发的逐步深入，泛地产战略也就逐步地普及开来，而不管房地产开发商是自觉还是不自觉，也不管他们自己有没有意识，这就是房地产战略行为。

换言之，大规模的区域开发本身就要求参与其中的房地产商具备泛地产的战略眼光和实操能力。

第三，新造城运动的拉动。

一场新造城运动正在中国各大城市展开。

从北京亚运村开始，自北向南势不可挡。

上海的浦东，广州的珠江新城、华南板块，深圳的福田新城市中心，杭州的东部新区，重庆的北部新城，成都的人民南路沿线……几乎每一座城市都有新造城运动。