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第三章 迎接泛地产时代的到来（第3页）

其背景，是泛地产时代的到来和住宅产品更新换代的加速；其成果，是一座座由若干标志性社区构成的新城；其效应，是引发了城市发展和住宅产业发展同时面临的一场革命。

新造城运动带来了什么?

首先，城市中心的转移引发的“移民潮”

。

从旧的城市中心转移到新的城市中心的移民往往是最先一批“先知先觉”

的精英人士，他们也正是支撑中国楼市的中坚力量——中产阶级，他们的生活方式代表了一种趋势。

其次，“看不见的手”

与“看得见的手”

的合作。

在以往的城市化进程中，我们看到两个极端：一种是政府行为过度，广州珠江新城就是一个例子，规划搞了好几年，几易其稿，市场上还是波澜不惊；另一种是政府缺位，像早期的洛溪一带，是典型一个城乡结合部的社会主义新农村，各种问题沉渣泛起。

在这场新的造城运动中，政府规划这只“看得见的手”

与发展商这只“看不见的手”

合作，是计划与市场的合作。

城市化进程的实施应该是政府引导，市场推动。

政府要充分发挥其在城市总体规划中的导向作用、协调作用、约束作用，对城市发展进行有效的干预和引导。

同时，政府也必须更多地依靠市场的力量和社区、企业、个人等民间的力量去实现城市化，利用市场机制更好地引导企业向城市集中，动员多方面力量投资参与城市建设，唯有如此，才能加快城市化进程。

在今天，营造新居民的生活方式、推进郊区城市化过程，很大程度上取决于房地产开发商的开发力度、强度和精度。

再次，标志性社区与高尚社区即中央居住区（CLD）浮出水面。

从理论上看来，城市的空间结构一般是按功能不同而形成由市中心向郊外扩散的圈层，中心地带为中央商务区域，郊外圈层则为集中居住区域。

不同的圈层由内向外合理分布，并经由各种交通线路、交通工具网串为一个整体。

遗憾的是，我国长期处于农业社会，城市化进程相对缓慢，城市功能定位、分割不准确、不到位，这导致了城市功能分区模糊不清，既缺少高度繁华的中心商务区，又没有闲适优美的中心居住区。

而可喜的是，一批有实力的发展商超强力度的开发使中央居住区呼之欲出，大项目、好项目不断涌现。

这既显示了开发商们普遍看好CLD的潜力，也起到了持续凝聚人气的作用。

毫无疑问，这样集中的房地产投资已经暗示了CLD如日中天的美好未来。

第四，外部其他行业的市场机遇，比如一些公益性质的事业和项目推向社会。

随着社会的发展、市场经济体制的完善以及政府职能的转变，政府正逐步把一些带有公益性质的项目推向社会、推向市场，那些还由政府出面操作的项目，也在探索建立和完善政府投入和市场补偿相结合的投资管理体制。

政府改变传统观念，改革价格、收费制度，引入市场机制，大幅调减政府对公用事业的福利性补贴。

凡是能提供产品和服务、有确定受益者并能计价收费的项目，按照保本微利的原则，调整价格，使之逐步进入投资、经营、回收的良性循环。

以前的教育，完全是由国家承办的，但是现在，社会办学、民间办学已经是非常普及的事情了，即使是国家办学，也在走市场化的道路，允许各种社会力量介入其中。

这种社会潮流，实际上是把教育产业资源放开，让社会共享，并推动其发展。

这种资源的开放，对房地产业来说，就是把教育融入到房地产开发项目中去的机会。

当年碧桂园因为办学而起死回生已经是众所周知的事例，所以，能意识到教育和房地产之间的密切关系的发展商也不在少数了。

体育产业也一样。

现在，体育产业化的呼声是越来越高，进展也是越来越明显了。

体育产业化，一方面是体育本身的商业化运作问题，另一方面是体育产业与其他产业的复合运作问题。

在美国，体育与社区事业及保险业的复合已经蔚然成风并卓有成效。

中国正在积极的探索过程中，政府已经在逐步地开放体育资源，为社会所用并由社会和市场推动其进步。

一些眼光敏锐的房地产商借机巧妙地把体育产业嫁接到房地产开发活动中，其中最为成功的例子就是广州的奥林匹克花园。