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第三章 迎接泛地产时代的到来（第4页）

此外，医疗卫生和养生保健以及旅游休闲等产业也都不再是政府独立承办的公益性事业了，相关资源也都可以由任何有能力的社会力量来开发。

这些资源与房地产的关系相当密切，都可以被开发商融入到房地产项目的开发中去，并成为房地产项目有力的支撑点和卖点。

总之，政府在把一些产业资源放开之后，给房地产商提供了空前良好的机会，而要有效地用好、用活这些资源，就离不开泛地产理论的指导了。

第五，消费者日益多元化的需求是泛地产发展的动力。

美国著名社会心理学家马斯洛认为，人类的需要分五个层次，即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现需要。

马斯洛认为，人类的需要是从低层次向高层次依次发展的。

对住宅需求也是如此，人们开始只求有个落脚的地方，随后是要扩大居住面积、提高住宅质量，当这些需要得到满足时，人们又开始追求心理需要和社会需要，要求全面提高住宅总体水平，追求住宅的文化品位和绿色环境品位，人们不仅要住得舒适，还要住得“有身份”

和“有文化”

。

如果说消费者本身就是市场，那么，消费者的变化就是市场的变化。

如果说在短缺经济时代，消费者完全处于被动无助状态的话，那么，过剩经济时代则完全是消费者时代了，消费者有足够的力量来影响生产者。

所以，对于房地产来说，有什么样的消费者，就有什么样的市场；有什么样的市场，就有什么样的开发商。

一般来说，经济越发达，社会多元化就越明显。

在多元社会里，人的消费观念丰富多彩，呈现高度的多元化状态。

这种多元化状态对房地产开发商来说既是挑战，也是机会。

其挑战在于，要满足这种多元化的消费需求绝非易事；其机会在于，多元化需求提供了多种谋取利益的前提和基础。

追求全新的可持续的生活方式是这个时代的主旋律。

而所谓可持续的东西，对于人类来说，最基本的无非就是健康、学习、运动、休闲等。

身体的健康是快乐长久生活的最基本前提；运动、养生和休闲则是保持健康的基本措施和手段；学习和教育则是适应社会、融入社会的基本途径。

这一切都应该是在优美、健康的环境中进行的。

对于房地产开发商来说，卖房子的问题已上升为为社会大众提供一种全新的、健康的、可持续发展的生活方式的问题。

除了居住这一基本功能之外，消费者还希望从开发商那里得到一些其他的附加价值，这些附加价值是从项目的一些配套中体现出来的。

不管是养生保健还是体育或教育的附加，都已经跨越了房地产的行业界限，而这就体现了泛地产战略的思想。

因此，在人们的消费眼光越来越挑剔的时候，泛地产战略的价值就显得越来越重要。

总之，住房消费呈多元化趋势在今日中国已是不争的事实，而这一事实正是推动开发商走向泛地产战略的有力因素。

泛地产是房地产商在市场竞争

日益激烈条件下的必然选择

生存竞争是催生新思路及新战略模式的最直接动力。

随着房地产市场竞争的日益白热化、规模化与正规化，开发商要想在角逐中做到“乱云飞渡仍从容”

，最终都会选择泛地产战略。

这种选择至少可以满足如下三种需要：即寻求新的竞争优势、获取规模效益和实施品牌战略。

第一，寻求新的竞争优势的需要。

房地产市场在目前供大于求、竞争激烈的情况下，必然出现的两种情况是：一方面，相当一部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低，而往往是由于没有个性、没有特色，不能在短期内吸引市场的高度注意力；另一方面，真正的好项目抢手——不仅开发水平高，而且有充分个性和特色的项目，能使有限的市场关注力集中到自己身上。

这是因为在市场决胜的关键因素已不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划设计水平、建筑质量、营销推广能力、物业管理水平等，它们只是决胜的及格线，它们只满足了业主在生理、安全方面的欠缺性需求，未能真正满足业主的社会需求、尊重需求和自我实现需求等成长性需求，而这些需求，在今天“规定动作”

标准越来越高的竞争形势下，正是建立社区个性与特色的空间所在。

在完善“规定动作”

的基础上以出色的“自选动作”

建立项目的个性和特色，是市场决胜的必由之路。

然而，要做到这一点，不仅要求项目开发水平高，还要求项目：