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第四章 泛地产理论的精髓与实质（第4页）

所以，对参与策划的大型成长性企业，我们都提出了相应的人才战略，协助他们筹办“黄埔军校”

是一项重要的任务。

——出网络：现在的网络概念也已扩大，它不单是指过去企业局部市场的营销网络，也是指全国性的连锁经营网络、品牌控制网络，包括了互联网与房地产的嫁接、房地产如何与互联网相互为用等全新课题。

王志纲工作室认为，策划活动是连接企业和具体项目的桥梁，所有的策划努力都应该力求使企业和项目得到协同成功和成长。

这才是具有战略眼光和战略意义的做法，才可以打造百年老店，才可以形成持久不衰的品牌效应。

否则，如果只求项目的短期成功，而不顾企业的长期发展，就会使企业患上战略近视症，陷入贸易式经营思路的泥沼。

所以，王志纲工作室一向在策划工作中坚持“五出”

原则，争取使被策划的企业在策划之后出现“出成果、出效益、出品牌、出人才、出网络”

的良好局面。

工作室既谋事——把项目做好，又谋人——使企业在经济社会效益和人才培养方面都产生积极良性的转变。

做好项目，更要做好企业。

第五，泛地产核心：多元化经营土地。

——狭义的土地开发概念：盖房销售。

——广义的土地开发概念：采用多种形式如自己开发、委托开发、合作开发等经营已获取的土地，泛地产就是广义的土地开发模式。

——土地开发模式与项目规模的关系：小块土地只能采用盖房销售策略，大面积土地的开发则灵活多变，可以采用土地经营策略。

——土地开发模式与品牌的关系：小块土地采用实用战术，比的是规划设计和建筑设计，只有开发完毕后才产生品牌，大面积土地的开发则采用品牌策略，口碑先行，先通过概念打动市场，随后再开发土地。

——广义土地开发的要点：速度第一，用最快的速度将土地开发完毕。

——广义地产的市场基础：对于大面积土地的拥有者来说，开发几百万平方米的房产，等于拥有了对几万人的市场控制权，也就拥有了无与伦比的商业机会。

——广义的土地开发的优势：更容易确立项目市场形象和品牌，项目概念能充分体现；更容易展示出企业的形象和品牌；规模大，市场大，回报率高；配套产业化，使配套在旧有的净投入困境中有转化成产业化经营的可能，长时间产生利润；可以更快速地完成土地开发；不用等将房子卖出后才产生的利润，而是可以利用土地先期获利来减少资金压力；边际成本越来越低而边际效益越来越高；机会成本低；抗风险能力强。

泛地产开发中发展商面对的变化

在中国，发展商是在市政建设落后、社会配套不完善、社会保障不健全、社会服务不成熟、产业链发育不成熟以及生活方式不成型的条件下开发房地产的。

因此，中国的发展商绝不仅仅是土地开发商或住宅产品供应商，而是生活方式的营造者和保障者。

——经营空间变了。

发展商要做的，不仅仅是单纯的房地产开发，还有教育、体育、健康、文化等与人们的根本需求紧密相关的产业。

一切人类生产与生活空间都是广义的房地产。

——提供的服务内容变化了。

与国外专业化的住宅供应商相比，中国的房地产开发商不是单纯的住宅供应商，而是生活方式与生活保障的提供者。

在提供生活空间（几十至几百平方米的住宅）的同时，也要为业主提供未来70年的生活方式，提供与人们生活息息相关的教育、健康、休闲、文化等具有持续性经营价值的项目。

——行业标准变了。

它已不再局限于对房子质量的要求，还有相应的房地产理念、目标、价值观以及资金、人才、技术的资源组合等方面的要求。

房地产行业标准中原来的一些核心因素，蜕变成了基础性因素。