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如何做一个成功的开发商从广州华南板块之战谈起（第4页）

作为后起之秀，奥林匹克花园为什么能够在竞争日益激烈、门槛越来越高的广东房地产竞争中叫响并走红呢?很明显，这是因为奥园走的是“跳出地产做地产”

这条完全与众不同的开发路子。

应该说，它开辟了复合概念地产的先河，创立了房地产跟其他相关产业有机结合的范例，充分体现了整合力以及生产力的奥秘。

简单地说，奥园的竞争策略是以现代人对健康和运动的巨大需求为基点，以运动和健康为诉求点，把房地产和体育健康产业嫁接在一起的策略。

最早的广告口号是：运动就在家门口。

它不仅拥有其他房地产项目所必须具备的诸如户型、环境、位置、装修等方面的优势，而且在有机整合体育产业资源和房地产业的基础上嫁接了健康生活概念，并倾力将之糅合成水乳交融的生活方式，因而使其具备了无法替代的优势，可以在以后的品牌扩张中屡战屡胜。

奥园的成功是复合地产对单一地产的成功，其最大的价值在于，倡导者可以从竞争最为激烈的领域抽身而出，另辟一块属于自己的高价值、低风险的利润空间。

一种先进的开发模式必然有无穷无尽的生命力。

奥林匹克花园正是从这种独家拥有的开发模式中尝到了甜头，并且决定下一步将在全国各大城市推而广之，由此，房地产竞争中策略制胜的进攻性和杀伤力可见一斑。

这也是我常说的“无形驾驭有形”

的又一个鲜明的例证。

市场是做出来的

房地产开发有一个规律，即有什么样的消费者，就有什么样的市场；有什么样的市场，就有什么样的开发商；有什么样的开发商，就有什么样的开发模式和产品形态。

但通常情况下，消费者的需求有一种惰性，那么，发展商是要在已经成形的显性市场里分一杯羹吃，还是要喝“头啖汤”

，去发现市场、创造市场从而引领市场潮流呢?在商业竞争中，市场是检验真理的唯一标准。

我一向认为，市场不是调查出来的，也不是找出来的，而是做出来的。

拿前面所提到的华南板块来说，我们有两个客户——星河湾和南国奥园参与其中。

从客观上讲，这个板块的基础条件并不很成熟，广州其他板块的集团军又非等闲之辈，而房地产竞争的残酷在于一定时期内的需求量是有限的，就好比玩跷跷板，因此，华南板块的成功必将引起广州地产界的连锁反应和无法避免的同比淘汰，正可谓几家欢乐几家愁，反之亦然。

很多人对华南板块充满了疑虑，理由很简单，就是八家巨头鏖战，还都是占地上千亩的体量，广州市场能不能吃得消？消费者买不买账?这就涉及到一个怎么看待市场的问题。

按照市场上一般调查公司的做法，我相信得出的结论是绝对不要问津华南板块。

但事实恰恰相反，所谓无利不起早，对这些江湖大鳄来说，谁打赢这一仗谁就赢得了明天。

但是到一般的中小开发商不敢也不愿涉足的华南板块来圈地并不等于就成功了，只有真正从别人的包围圈里杀出一条血路，赢得市场的追捧，才是最后的赢家。

那么，怎么做出自己的市场呢?尤其是对星河湾来说，它在房地产界的品牌和经验都比较薄弱，可它为什么竟敢于在这场世纪之战中打头阵，并且能一亮相就引来几乎是前所未有的开门红呢?原因很多，除了本身高人一筹的产品，以及其他一些常规的商业竞争手段外，不可忽略的原因是它在开盘近两个月前就开始进行造势运动，直到火山喷发，彻底打消了市场的疑虑，最后成为板块效应的直接受益者。

我常说：小老板做事，中老板做市，大老板做势。

早在星河湾开盘两个月前，我们就在当地颇有影响的一些媒体上抛出了对华南板块的整体看法和绝不含糊的观点，这就像是一勺水浇到油锅里，引发了持续两个多月仍未休止的口水大战，华南板块被炒成了最有火药味的焦点中的焦点，在无形中吸引了市场的好奇心和注意力，人们都想知道华南板块到底是什么样，影响力到底有多大，在这场战役中谁是赢家。

所以，当产品天生丽质的星河湾坐在华南板块的火山口上第一个亮相的时候，其轰动效应和示范效应也就可想而知了。

“好风凭借力，送我上青云”

。

无论是做事、做市还是做势，都是为了赢得市场的回报。

立足点不同，境界不一样，结果自然也不一样。

但凡在竞争中笑到最后的开发商，无一不是相信市场是做出来的信徒。

其他行业的竞争也是如此，这大概是中国的国情所致。

西方经过几百年的工业化进程已经形成了一套高度发达和规范的市场经济体系，市场的空间越来越小，所以，他们也在寻找新的市场空间的过程中，往往借助定量的手段，靠数据、模型来得出结果。

但把这种方法照搬到中国来就未免有些刻舟求剑了。

在中国判断市场，首先是定性的问题；其次才是如何定量，确定选择哪一种方法的问题；然后才是方法怎么应用的问题。

中国的市场环境与西方恰恰相反，无序、混乱而充满活力，是根本无法用精确数字来表示的，因为很多调查来的数据本身都是经不起推敲的。

所以，你可以看到很多西方的手段应用到中国，会得出南辕北辙的结果。