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如何做一个成功的开发商从广州华南板块之战谈起（第5页）

因此，我们更应该看重这种无序和混乱背后的富有中国特色的规律，去研究它、把握它，在此基础上再结合西方一些先进的手段，才能得出正确的选择。

另一方面，中国的市场经济才刚刚起步，很多产业和行业都面临着重新洗牌和升级换代，现在一些所谓的市场领先者大多只是利用了先行一步的优势，随着市场机会的日益均等，真正的较量才刚刚开始。

房地产业也是如此。

根据有关资料，房地产在中国至少还有30年的黄金时间。

大多数人的居住意识和居住水平还有待提高，城市化进程的道路还很长，凡此种种，都给开发商提供了难得的机遇。

正可谓海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。

在这个意义上，我们更有理由说市场是做出来的。

因时、因地、因人

房地产开发是一项庞大的系统工程，因此，其整体项目的前期策划和推进工作极为重要。

在此过程中，必须始终贯彻因时、因地、因人制宜的原则，也就是说，任何一种高明的策划方案和策划理论，都必须联系实际，在实事求是的基础上创新。

为什么要因时、因地、因人?根据我们的经验，房地产开发要做到四个字：适度超前。

这是一个相对的概念，怎样把握其中的尺度有很大的学问。

太超前往往曲高和寡，得不到市场的认可；但纯粹地克隆别人，亦步亦趋地跟风也不会有好的市场效果。

前者欲速则不达，后者则难逃同质化竞争的怪圈。

如何做到适度超前?首先要因时。

何谓“时”

？“时”

就是时势、时机。

主要对宏观和中观层面的判断和理解，而这些内容有时候靠局部的、经验的市场分析是无法得出结论的。

制定战略的前提是对大形势的把握和判断。

对大环境、大趋势的认识和研判是策划工作展开的基础。

只有在正确的基础上，才能制定出正确的战略。

在我们的策划案例中，很多项目的成功首先得益于对宏观经济和行业发展大势的准确把握和认识。

例如，当碧桂园面临不可避免的死火时，我们看到房地产业正从炒家阶段开始进入用家阶段，从而在此基础上制定出一套全新的战略思路和策略，化危机为机遇，使碧桂园异军突起；当奥林匹克花园跃跃欲试时，我们早就看到房地产将从实物地产阶段过渡到概念地产阶段，从单一地产阶段发展到复合地产阶段，因此奥林匹克花园凭借房产和健康产业的成功嫁接，迅速成为业界一颗耀眼的明星；当星河湾跻身强手如林的华南板块，欲寻觅克敌制胜的竞争之道时，我们审时度势，为其度身定造了一套“化劣势为优势”

的领跑策略，终于以快制慢、以动制静，迅速得到了一步到位、一夜成名的效果；当中国民营旅游业的第一旗舰——宋城集团对企业发展的战略方向感到困惑时，我们又用自己的泛地产理论指引其找到前进的通途。

泛地产理论不是空穴来风，而是我们结合多年来对中国房地产业发展的探索和研究，结合未来中国的城市化过程中房地产郊区化、大盘化、复合化的发展趋势，在实践中一步步总结出来的。

有了对时势的把握，才谈得上因时。

其次是要因地制宜。

房地产的包容性，不仅在于其作为支柱产业能拉动数量繁多的若干其他行业，更在于其对社会的、政治的、文化的等无形资源和要素的整合。

俗话说：一方水土养一方人。

房地产开发有很强的地域性，由于其既可以满足人们生活的基本需求，同时又托负着古往今来人们对生活方式、对生存状态的理解和追求，因此，我们不能忽视项目当地的文化背景和社会内涵。

只有吃透了不同地域板块背后的文化底蕴和社会结构，深入了解人们的风土人情、生活习惯、审美情趣、思维方式，甚至是一些生活中的细枝末节，才可能更好地引导消费者，引导市场。

所以说，在项目开发中，单就项目而论项目有很大的局限性，所谓“功夫在诗外”

，讲的正是这个道理。

开发商在向其他先进楼盘和地产学习的时候，一定要知道，技术上、功能上的东西是很容易“拿来”

的，但其所潜藏的、特有的地域文化内涵则不可以简单地移植或照搬，必须与本土的地情相结合，真正做到因地制宜。

否则，就会“桔生淮南为桔，淮北为枳”