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走进大盘时代访著名策划家（第2页）

这个时期的深圳虽然制造了美轮美奂的建筑，并被称为全国的样板房，对全国的贡献不可谓不大。

但我始终认为，广州才是中国房地产市场真正的策源地。

现在中国的房地产发展和更新速度已不亚于电脑行业，克隆的价值是有限的，深圳的地产开发如果始终陷于技术层面的比拼，在内地的地产商们很快地学习并赶上来之后，它样板房的作用也就有限了。

记者：是的，深圳已感觉到了这种危机，最近几家大的发展商都动起来了，它们正在酝酿着大动作。

有关媒体认为：深圳也将进入一个大盘时代。

作为“泛地产”

的倡导者，您如何看待深圳的大盘走势呢?

王志纲：深圳毗邻香港地区，得风气之先并有成熟的市场购买力支持，在房地产开发中最早引进国外的各种设计和操作方法，所以，它为全国的房地产开发起到了很好的示范作用，并积累了有益的经验。

但由于种种原因的限制，开发规模都不大。

广州华南板块的成功，对发展商和政府都有启发和触动。

最近我注意到，以贵报为首的深圳新闻界开始关注到大盘化的问题并积极推进，这是好事。

万科在盐田竞投了大片的土地，意欲大手笔开发，也有开发商在关外筹划大项目，显露出深圳将进入大盘化的趋势。

万科、华侨城提出的下一步的开发思路，都是要将房地产与体育休闲等产业嫁接。

大盘开发比小规模的社区开发难度大得多，必须有系统的开发策略、新的开发理念及多种相关产业的复合嫁接为支撑。

走泛地产之路，是其必然选择。

深圳人善于学习和整合资源，相信深圳会加快大盘化的进程，也许会种出新的样板田。

记者：你们对若干大盘的策划和实践，特别是对星河湾和南奥的成功策划，对其他开发商有什么借鉴意义和启示?

王志纲：启示一，泛地产理论指导下的大盘开发，必须采取复合概念地产开发模式，由于是多兵种、大规模协同作战，总谱和开发策略的设计及资源整合和操作平台的搭建非常重要。

大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂，由此对其他关联产业的带动也非常大。

围绕住宅产业，可以拉动如建材、花卉、休闲、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体、印刷等一大批行业。

这正是市场经济的奥妙和魅力所在。

星河湾最多时有五千人奋战在工地上，开发和利用新技术、新工艺上百种，应用各种材料上千种，光乔灌花草就有一百多个品种。

它同时调动和整合了国内外包括建筑规划、园林设计、水处理、高尔夫球场设计、媒体、广告、营销代理等方方面面的力量。

南国奥园对奥运资源的整合嫁接、体育养生概念、学村概念、高尔夫生活的演绎更是做足了文章。

每个大盘都必须有自己的神韵和蓬勃的创新能力，简单地盖房子，或盲目照搬、克隆，在大盘的竞争中必会被同比淘汰。

启示二，在城市化进程中，政府规划是只看得见的手，市场机制是看不见的手。

政府和发展商如何互动，是中国城市化运动中的大学问。

在快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量。

开发商们将越来越多地扮演政府原来的角色。

一些超大型项目的开发，实际等同于建一座新城，所有市场需求，都是需要开发商们整合的要素。

所以，出现了开发商花上亿元盖好校舍求名校入住的奇事。