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走进大盘时代访著名策划家（第3页）

华南板块于一夜之间，聚集了广州乃至北京的数座名校。

此外，医院、商业中心、文化娱乐中心等都有发展商在投巨资开发，这就是大盘时代的奇观，这就是泛地产的威力。

政府几十年也完成不了的事，市场把它完成了，这就是市场的巨大力量。

华南板块的崛起促使政府将通往番禺的地铁三号线计划提前，这反过来又有益于番禺楼市，形成了开发商与政府的良性互动。

番禺的主要领导参观完星河湾曾深有感触地说：实践证明，当政府没有雄厚的财力和能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的另一只手，把大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商之手，完成区域内的商业、文化、生活配套。

这条路在番禺是成功的，这也就是之所以广州的大盘基本上都出现在番禺的原因之一。

星河湾等一批大盘，正成为政府的另一只手，有力地推进了区域的城市化进程。

华南板块很有可能成为广州第一个摆脱低起点城市扩张，一步到位地完成现代城市发展之路的地方。

记者：人们对住宅有两个需求，一个是物质的，一个是精神的。

物质的需求是住的功能，精神的需求则是住的文化。

功能极易克隆，概念可以营造，而文化则需要沉淀，需要纵向的继承和横向的嫁接。

作为广州华南板块两个超级大盘的策划者，你们是如何超越克隆，并在继承与嫁接、物质与文化中保持平衡的?

王志纲：我认为创新是策划的灵魂，创新不是对旧有的全面否定，而是一种超越。

“泛地产”

强调文化、精神不是对功能的否定，而是对功能的提升，因为功能只能满足人们的有限需求。

在住宅短缺时期人们别无选择，而一旦他们可以选择，只体现单一功能的住宅肯定会被抛弃。

大盘能更好地满足人们对住宅物质与精神的双重需求，所以，大盘将越来越成为住宅开发的主流。

地产开发的过程，可以用一个“工”

字来形象比喻。

上面一“横”

是纲，是理念、是灵魂、是指导整个规划设计和整合资源的总谱；中间一“竖”

是具体操作，包括规划、产品打造，是功能化、程序化的东西；下面一“横”

则是市场引爆，包括整合传播与营销。

作为总策划，我们侧重于战略层面的控制，而不是技术和功能层面的操作。

回过头来看华南板块的星河湾和南国奥园这两个大盘，我认为，理念创新是灵魂，开发策略是关键，资源整合是保障，而理念创新必须有理论支撑。

当年，我拒绝深圳许多开发商的委托，一头扎进番禺和奥林匹克花园的老板郭梓文一起领着一队人隐居四个月，就是在埋头做泛地产的理论准备和操作平台的构建。

现在，这些大盘成功了，特别是奥林匹克花园，在明确的理念指导下，短短三年，就在广东、上海做出了数个奥园。

伴随着企业的成功，企业家们也对我们今天所提供的策划服务有了新的体会与评价。

星河湾老板直言不讳地说：“我从王志纲工作室买到了五样东西：方向、信心、操作平台、市场资源和公信力，大盘操作离不开这些东西。”

我感谢企业家对我们的看重，我认为，大盘时代策划机构同发展商的合作将具有更广阔的空间。

（原载于《深圳特区报》，2001年8月2日）