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第九章 再看王志纲（第10页）

余杭，素有“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”

之称，是长江流域原始文化“良渚文化”

的重要发祥地之一，距今已有5000年历史，人口约80万。

境内钱塘江、大运河、东苕溪纵横穿过，土地肥沃，气候温和，经济繁荣，旅游资源丰富。

但就是这样一个天资优越的城市，由于近些年杭州跨钱塘江发展战略的实施，不免有几分着急。

余杭市地处杭州市北部，可杭州市未来的城市发展重点是南扩，与萧山市连为一体。

在这种态势下，余杭区位的比较优势可能被逐步弱化。

所以，如何在大杭州城市化和城乡一体化进程中改善自身的区位条件，在与周边市、县的区域竞争中抢占先发优势，是余杭市所面临的重大战略课题。

正是在这种背景下，余杭市政府想依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，通过高科技娱乐、自然风光和人文遗产吸引旅游者，建成功能齐全的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地——“余杭东方科学乐园”

。

设想固然美妙，但由于种种原因，自项目立项之后3年，乐园连影子都没有。

怎么办？王志纲工作室此行就是为了破解这道难题。

到了实地一看，工作室人员很快就觉得科学乐园的路子走不通。

项目具体坐落在余杭市星桥镇，东依临平镇，西接杭州江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，车程约40分钟，除了乐园占地，周边还有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。

惟一值得称道的，是附近的黄鹤山。

这是从上海到杭州遇到的第一座山峰，草木葱茏，林壑优美，元代大画家王蒙曾长年隐居于此，自号“黄鹤山樵”

。

如何把一块风景秀丽但却有些冷僻的地方，变成人们感兴趣的旺地呢？

经过一番实地及周边地区的调查，工作室认为：黄鹤山环境固然优美，但养在深闺无人识，没有人气，缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目开发商单在环境配套上的投资花费就很大。

此外，杭州的人造景观已经泛滥，市场出现过剩局面，科学乐园作为投资巨大的人造景观项目，产品生命周期又十分有限，投资风险极大。

同时，来杭州市的游客平均停留时间2～3天，而黄鹤山又不在杭州的主要旅游路线上，吸引游客的代价会很高。

另外，科学乐园定位于科技主题，而世界科技日新月异、更新换代很快，追赶潮流，再投入机率高，成本居高不下，项目生命力不强，深圳市的“未来时代”

已是前车之鉴。

怎么办？王志纲一针见血地指出：“东方科学乐园不能上，上就是死路一条。

要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。”

没想到这思路一转，项目竟从最初乐园的870亩变成了6500亩，中国第一家上市的建筑行业公司——浙江广厦集团也加盟其中，总投资近100亿元。

于是，一年后的西湖博览会上，也就有了天都城的宣告诞生。

（三）思路决定出路

在王志纲工作室多年积累的方法论中，对项目之外的大势把握是考虑一切问题的前提，在此基础上，再通过理念创新等过程为项目度身订造一套具体的策略设计。

可以说，战略定位的准确是项目成功的一半。

既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么这张白纸上将描绘怎样的图案呢？

正如王志纲在地产开发中所常讲的“生地变熟地，麻布变锦缎”

，他为毗邻黄鹤山的这个项目制定了一套全新的思路，那就是：先做旅游，后做房产；综合开发，滚动发展；通过超常思维、超大规模、超强力度开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，以及人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城，大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。

这又是泛地产理论的一次成功实践，不过系着这根红线的另一端的，已经不再是一个简单的项目，而是一座21世纪的卫星城。

那么在王志纲工作室人员的眼里，是如何看待这块一眼望不到边的“生地”

呢？

首先要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据这个优势去整合各种隐性资源和显性资源，最大限度地发挥项目所应该具有的潜力。

在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应来。